項(xiàng)目概況：

        專(zhuān)業(yè)的蘭州商業(yè)計(jì)劃書(shū)既是一個(gè)企業(yè)尋找投資的必備條件，也是左右投資人投資成功與否的關(guān)鍵措施，更是一個(gè)企業(yè)對(duì)自身的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略全面思索和重新定位的重要過(guò)程。

        xx商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是xx有限公司與xx市xx總公司合作開(kāi)發(fā)的、位于xx市地鐵一號(hào)線上的地鐵上蓋項(xiàng)目，因?yàn)槎喾矫娴闹?、客觀原因，該項(xiàng)目被擱置多年，目前重啟開(kāi)發(fā)的條件基本具備。鑒于此，本文從幾個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行探討和研究，借以為投資人決策提供參考，為投資人經(jīng)營(yíng)提出建議。主要內(nèi)容包括：

        對(duì)項(xiàng)目研究的背景和意義以及投資決策需要運(yùn)用的幾個(gè)重要原理—“五力”分析模型、SWOT分析模型、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述。

        簡(jiǎn)要介紹了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的基本情況，并分析了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處的宏觀政策環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，分析了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的優(yōu)勢(shì)和存在的劣勢(shì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)把握的機(jī)會(huì)和面臨的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)看，政府會(huì)繼續(xù)采取多種措施加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)凸顯，機(jī)會(huì)明顯超越風(fēng)險(xiǎn)。

        在對(duì)項(xiàng)目所處環(huán)境及項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶進(jìn)行了分析，據(jù)此對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行了定位，并對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)應(yīng)采取的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行了設(shè)計(jì)。目標(biāo)市場(chǎng)以零售、休閑娛樂(lè)、中介服務(wù)為主；目標(biāo)客戶集中于投資客、商業(yè)和服務(wù)經(jīng)營(yíng)者；最終將項(xiàng)目打造成集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)于一體的場(chǎng)所或平臺(tái)。

        按照項(xiàng)目定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，對(duì)該投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了測(cè)算：按回報(bào)率10%計(jì)，凈現(xiàn)值xx萬(wàn)元，遠(yuǎn)大于零，說(shuō)明xx項(xiàng)目可行；內(nèi)部收益率24.19%，遠(yuǎn)大于設(shè)定的10%的投資回報(bào)率；動(dòng)態(tài)投資回收期3.92年，風(fēng)險(xiǎn)較小。

        對(duì)重啟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益進(jìn)行了闡述，社會(huì)效益顯著，尤其對(duì)化解多年因拆遷引致的社會(huì)不穩(wěn)定因素作用巨大。同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)給予了評(píng)估，并提出了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)對(duì)策。把握政策風(fēng)向標(biāo)、控制開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度、控制項(xiàng)目現(xiàn)金流至關(guān)重要。經(jīng)過(guò)分析論證，認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。